估值大跌被追收差價

    負資產業主或陷強拍困局

    【本報消息】日前立法會口頭質詢大會上，有立法議員與政府再就樓市“鬆綁議題”交鋒。政府方面提出多項不輕率鬆綁的理據，地產業界普遍對該理據“不收貨”。目前物業市場前景不看好，樓市雖未出問題，但商業物業已因經濟急挫而估價大跌，不少有借貸的業主面臨被銀行追收估值與貸款的差額。倘情況進一步惡化，未來強拍個案增加，商業市場信心將大受打擊。

    地產業者表示，經濟靠外需、內需帶動。以目前環境看，疫情防控措施持續，旅客短期內難回復正常水平，外需不振已是事實，且未知何時迎來真正的復甦；唯有靠內需市場，主要依賴地產業相關活動、中小企經營以及金融業帶動，當中地產佔相當重要的角色。

    地產業牽涉不少行業的生存，樓市一買一賣，為政府帶來稅收，為周邊行業帶來收入，可為市場帶來活水。房地產活動低迷，整體經濟氣氛必然進一步受影響，故盤活地產市場有其必要性。

    缺現金流又難套現

    內地過去一年的經濟表現，部分原因是房地產市場持續低迷，銀行、發展商、居民各有困難，中央政府以至地方政府意識到問題的嚴重性，在堅持“房住不炒”的前提下“因城施策”，適當調整樓市措施。中國人民銀行下調五年期貸款市場報價利率(LPR)，希望透過綜合措施穩住樓市走勢，確保經濟不至於失速。

    澳門物業市場方面，無論住宅或商用物業的成交均低位徘徊，即使業主有意套現賣樓，也無買家承接。業主欠缺現金流，又難套現，情況令人憂慮。

    相比於住宅，商用物業面臨的環境更惡劣。不少商用物業在估價上已算負資產，即估值已跌穿當時的貸款金額。因二○年疫情爆發後，旅客大跌，至今未能恢復一半的水平，商舖租金大跌五、六成，賭場收入更大幅下挫，加上政府修改博彩法後，大幅削弱衛星場盈利空間，拖累酒店項目的估值，其影響更輻射至周邊商舖。

    酒店項目估值跌半

    例如，疫前酒店項目估值達40億元，銀行可借貸7成左右，即近30億元。但疫情爆發加上政府修法影響，導致酒店項目估值跌近半至20億元，估值上已是負資產，故銀行出於風險評估追收當中數億元差額，或要求額外提供物業作為抵押用途。以上情況並非個別例子。疫情持續兩年半，被銀行追收差額的業主越來越多，業主現金流已不多，銀行追數越感吃力，兩邊均飽受壓力。

    倘任由情況持續惡化，估值大幅低於借款金額，業主無力支付差額或提供其他物業作抵押時，有可能觸發銀行實施強制收回拍賣程序，屆時將出現一系列連鎖反應，進一步拖累經濟。

    目前市況低迷，即使銀行強拍成交，價格也無法填補貸款金額，金融系統將承受更大壓力。因此建議政府適時放寬樓市調控措施，主要是希望提振市場信心，盤活市場資金鏈，藉此提振內需市場，支持物業估值不再大幅走低。在目前市場氣氛下，即使樓市調控措施適當放寬，樓價也無上升空間。特區政府應參考內地做法，靈活調整政策，而非鐵板一塊，等到樓市再度活躍收緊政策也不遲。