建議重推不動產四厘補貼制度

    一、背  景

    二○一九新冠疫情對全球經濟帶來沉重打擊，澳門經濟也深受影響。除了作為經濟支柱的博彩業和旅遊業首當其衝大幅度衰退，包括房地產行業在內的各行各業也受到嚴重影響。當中二○二四年住宅單位買賣減少約二千個左右，房地產交易和樓價持續下跌。

    二、“減辣”和“撤辣”措施成效不顯著

    二○二四年四月，特區政府經持續關注及評估不動產市場情況，因應不動產市場環境的變化，經提案並獲立法會先後通過了第1/2024號法律《修改第2/2018號法律〈取得非首個居住用途不動產的印花稅〉》和第5/2024號法律《取消與不動產需求管理相關的稅務措施》，自二○二四年四月二十日起全面取消涉及不動產的三項印花稅，包括特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅。樓宇按揭方面，澳門金融管理局透過發出新指引，自該日起取消逆周期樓宇按揭成數措施，並暫停實施壓力測試的要求。

    上述“減辣”和“撤辣”法律和措施實行後，當季的住宅成交量和樓價均止跌回升，但隨着時間拉長，政策效力減弱，近一季又再出現下跌的情況。

    三、《取得或融資租賃自住房屋貸款之補貼》制度

    近期地產業界表示，雖然澳門綜合旅遊業快速復甦，但民生區復甦緩慢，樓價持續下跌，拖累消費信心，減少消費，影響各行各業。期望新屆特區政府推出穩定樓市發展的措施，例如考慮重推首置四厘補貼、放寬私樓按揭至九成。

    不動產“四厘利息補貼”，源自第35/96/M號法令制定的《取得或融資租賃自住房屋貸款之補貼》制度，該法令自一九九六年八月一日開始生效，是回歸前澳葡政府為刺激疲弱樓市及扶助居民置業而制定的法令。原於一九九八年七月三十一日終止，但基於該制度發揮了超乎最初預期之實際效用，經數次延期後已於一九九九年十二月結束。基於地產市道仍未走出谷底，澳門特區政府遂於二○○○年頒佈第24/2000號行政法規《取得或融資租賃自住房屋之貸款補貼制度》，於二○○○年七月一日開始實行新一期的四厘利息補貼制度，該制度經延期後已於二○○二年六月三十日結束。

    按相關法律規定，“四厘利息補貼”是適用於由獲許可在本地區經營之信用機構（如：銀行）所批准以作為在自由市場內購置或融資租賃自住獨立單位之貸款。補貼制度針對每期尚欠的有關部分的本金發放利息補貼。發放之補貼率為每年四個百分點，期限自償還貸款或支付租金起算最長為十年。原則上符合申請補貼的各項要件，如屬澳門居民、單位價值不超過限額便可以申請。

    有研究指出，據立法的主觀願望和客觀事實的反映，於一九九六年八月一日至二○○二年六月三十日實施的《取得或融資租賃自住房屋貸款之補貼》制度可以發揮下列的作用：第一、協助居民自置居所。第二、盤活房地產市場。第三、加快經濟復甦的步伐。第四、藉以調節樓宇的價格。第五、協助紓緩對經濟房屋的需求。特區政府因應二○○八年金融海嘯而自二○○九年六月廿九日至二○一○年六月廿八日實施的《自置居所貸款利息補貼制度》及《自置居所信用擔保計劃》亦成功令當時受到金融海嘯衝擊的房地產市場重拾動力，並帶動經濟復甦的步伐。

    在加快經濟復甦的步伐方面，一個獨立單位從規劃直至交到買家的手中，之間涉及的行業和資源不計其數，建築師、工程師、建築工人、銷售員、建築公司、銀行、地產代理等，若然該行業停滯不前如一潭死水，樓宇空置，資金積壓，勞動力市場受損，失業率上升，尤以建築行業的人力資源，更顯昭彰。四厘利息補貼制度減低居民置業時的利息開支，促使更多用家投入市場，既可消化積累的住房，資金也隨之而流動，裝修及其他相關行業的從業員，亦增加了不少的工作機會。

    四、建議重推“四厘補貼”激活房地產市場

    澳門經濟是一個開放程度較高的微型經濟體系。據統計暨普查局資料顯示，二○二三年不動產、租賃及工商服務業佔澳門產業的14.8%。二○二四年第三季不動產及工商服務業佔全澳就業人口的8.4%，比例僅次於博彩業、酒度及餐飲業、批發及零售業，為澳門提供超過三萬個就業職位，可見房地產相關業務是澳門重要產業之一。

    博彩稅收是特區政府最重要的收入來源。據新修訂的博彩法，承批公司必須繳納博彩特別稅，該稅款係按照經營博彩之毛收入計算，稅率為35%。今年的博彩毛收入約2,200億元左右，訪澳旅客人數及酒店住客人數亦持續增長。然而，民生區經濟需求卻持續下滑，居民消費意慾減少，中小微企業經營仍然艱難，部分企業倒閉。可見，雖然博彩收益持續增長，但所得收益顯然仍是集中於特區政府和承批公司，並未有效擴散至社區，社區經濟仍有待復甦。

    特區政府應將所得的部分博彩收益注入市場，讓社區能真正受益。內地過去積極透過補貼措施扶持內地企業，尤其包括電動車在內的綠色技術製造商等，特區政府亦應以補貼方式將所得的部分博彩收益注入房地產市場，以盤活房地產市場。

    正如上述，房地產行業是能同時帶動銀行、建築、裝修、法律行業等收益。以買賣樓宇為例，樓宇由建築商興建，透過地產中介促成交易，到律師樓辦理簽署臨時買賣合同，及後買家需要到銀行貸款，經公證員簽契完成手續，買家購入單位，可能需要裝修、添置家具等，可見經過多個環節並帶動多個行業。例如二○二四年三月十一日，本澳多個地產業界團體合辦“地產興衰對澳門社會及經濟的影響”座談會上指出，倘若樓市持續低迷，樓價不穩，不但會帶來“負財富效應”，連帶各項地產相關的行業，如建築、銀行、律師、裝修、物流、地產中介，以至零售、物業管理等都大受影響，進一步壓抑本地消費，造成惡性循環。以香港為例，當地樓價在一九九七年至二○○三年間不斷下跌，至二○○三年負資產達10.6萬宗，斷供情況傷及銀行體系。

    今年以來，中央及有關部門多次部署促進房地產市場平穩健康發展工作，政策持續加大。中共中央政治局去年九月廿六日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作，包括要促進房地產市場止跌回穩，要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。再於十二月九日召開會議，分析研究二○二五年經濟工作等事宜，包括穩住樓市，推動經濟持續回升向好，不斷提高人民生活水平，保持社會和諧穩定。

    岑浩輝發表的競選政綱中曾表示會檢討優化房屋政策，推進住房供給改革，平衡市場供給關係，促進房地產市場平穩健康發展，防範化解房地產市場風險。對此，雖然目前特區政府亦正積極發展“1+4”產業以推動本澳經濟適度多元，但亦不能忽視包括房地產行業在內的傳統產業對本澳經濟的貢獻和影響。

    基於此，筆者認為，在現時特區政府已相繼推出“減辣”和“撤辣”措施仍未能穩住樓市下，實應吸收過往成功經驗，考慮到過去推出的“四厘補貼”制度的成效，建議新一屆政府將所得博彩收益運用一部分用作重推“四厘補貼”，將資金注入房地產市場，盤活房地產市場，加快經濟復甦的步伐。響應國家“要促進房地產市場止跌回穩”的方向，結合其他措施和政策打出一套“組合拳”，促進房地產市場平穩健康發展，發揮法律為經濟保駕護航的作用。

    澳門法制研究會理事長  鄺國安