減辣未落地  先爆負資產？

    發展商減價  細價樓高位跌逾20%

    【本報消息】政府自公佈明年“減辣”方案後，樓價不僅未能止跌，且跌勢有加速擴大跡象，特別是發展商帶頭減價銷售樓花。有地產業者表示，發展商主動減價銷售樓花，對計劃部署開售的樓花帶來新挑戰，甚至為二手市場釋出負面訊息。尤其過去受惠青年首置樓按政策的細單位價格料加速回落，很大機會由一八年、一九年高位回落超過兩成，令相關負資產個案增加。

    下調估值或會借不足

    據財政局資料顯示，今年十一月上半月申報結算資產移轉印花稅的住宅單位成交有72宗，較十月下半月減少10宗；期內每平方米實用面積均價為79,932元（澳門元，下同），創一六年六月以來新低。

    地產業者表示，路環新盤樓花呎價普遍6,300-7,300元，雖然項目土地成本相對較低，但價單折後呎價確超出業界預期，成功吸引買家入市。另一位於新口岸的樓花早前推售部分單位，最新價單的呎價7,000多元，較之前推出呎價9,000-10,000元下調15-20%，也吸引部分買家承接。

    發展商主動減價去庫存，甚至以低於二手市場的價格出售，無疑為市場帶來負面訊息。正部署計劃明年銷售樓花的發展商也會感到壓力，新價單的定價需十分謹慎，二手市場壓力將更大。倘過去兩年以呎價9,000-10,000元買入樓花、但尚未借銀行“上會”的小業主，將面臨尷尬情況，因發展商主動減價去庫存，銀行很大機會下調樓花估價，令小業主借不足樓價餘額。小業主要麼“撻訂”，要麼自己追加預算勉強“上會”。

    高位上會者進退維谷

    至於一八至二一年高位買入細單位、並已“上會”供款的業主，明年情況進退兩難。當初首置人士普遍借盡8成樓按“上會”，解決住屋問題。今次發展商主要動減價後，細單位樓價很大機會由一八年高位回落超過2成。換言之，一八年至今，以青年首置樓按政策入市的小業主，很大可能淪為負資產。雖然小業主只要按時供款，銀行一般不會追收貸款，但心理預期轉為悲觀，也會局限消費意慾。即使業主有意出售細單位，也因明年樓花按揭上限統一為7成而增加出售難度。除非進一步減價，但細單位已跌價約2成，業主已瀕臨負資產邊緣，倘進一步減價求售，成功賣出物業後，自身仍要“貼錢”還予銀行，才可順利“脫身”。

    整體而言，發展商主動減價的確有助帶動市場交投，加上政府明年“減辣”，樓市氣氛改善，總好過市場“冇成交、一潭死水”，但相信細單位需經歷一段政策因素帶來的陣痛期。