樓宇滲漏依法解決
澳門人口密集,一幢大廈居住了大量住戶,難免會引起糾紛,當中較常見的就是房屋漏水。住戶如發現居所漏水或受到他方漏水影響,輕則受困擾,重則損毀財物,甚至還影響生活。如果單位因漏水受到損毀,受害住戶可否依法獲補償?
先判別責任歸屬
法律交流協進會副監事長、律師鄭綺儀表示,首先需要判別責任歸屬。因大廈上層單位漏水所引起的糾紛,屬於侵權行為,民法典規定,因故意或過失不法侵犯他人權利或違反旨在保護他人利益之任何法律規定者,有義務就其侵犯或違反所造成之損害向受害人作出損害賠償。
如受害住戶打算追究,應當適用舉證責任的一般規則,即“誰主張誰舉證”,亦即要承擔舉證責任。同時,根據民法典規定:“侵害人之過錯由受害人證明,但屬法律推定有過錯之情況除外”,即凡主張權利的人,應就權利發生的要件事實負證明責任。換言之,受害住戶須查明自身單位的損害事實是否確實存在,且是否由上層單位漏水所引起。
此外,根據《澳門民法典》第五五七條規定:“僅就受害人如非受侵害即可能不遭受之損害,方成立損害賠償之責。”意思是說,要使損害賠償的責任成立,行為與損害結果之間必須存在的因果關係。
因此,當居民不幸遇到同類事情,首先需要解決的就是這種損害是由誰所引起、自身有無過錯,以及損害與結果之間又有無因果關係。
第二,了解賠償的法律依據。有住戶裝修時,往往會因施工不慎造成其他住戶單位漏水,如果出現漏水等現象,懷疑有責任的一方,應該先確定漏水原因及責任誰屬。倘若是自己單位造成,便應根據現行《澳門民法典》第五五六條的規定,對一項損害有義務彌補之人,應恢復假使未發生引致彌補之事件即應有之狀況。另外,根據《澳門民法典》第五六〇條規定,如不能恢復原狀,則損害賠償應以金錢定出。如恢復原狀雖為可能,但不足以全部彌補損害,則對恢復原狀所未彌補之損害部分,以金錢定出其損害賠償。如恢復原狀使債務人負擔過重,則損害賠償亦以金錢定出。
換言之,當損害發生後,侵害方應替受害住戶修補受損壞的地方,使它恢復到原來的狀態,如果認為不可以恢復受害住戶單位原狀時,可考慮其他賠償方式,如以等值的金錢補償。
住戶應配合溯源
最後,當發現單位漏水,相鄰住戶應積極配合,有需要時也可要求大廈管理負責人或管理委員會等協調,以尋找漏水源頭。另外,為輔助居民解決滲漏水問題,政府現透過跨部門合作機制組成“樓宇滲漏水聯合處理中心”,由房屋局統籌,“一站式”處理分層登記樓宇居民的求助,並按各部門職能輔助。中心先透過睦鄰關係鼓勵有關業主協商處理滲漏水問題,並以無破損方式利用儀器檢測查找滲漏水源頭,提供參考意見推動滲漏源頭單位業主維修。
如業主因不維修,從而危害公共衛生,政府則可按第二/二〇〇四號法律《傳染病防治法》及第八一/九九/M號法令《衛生局組織職能架構》等之相關規定,進行一些強制措施,以預防或消除可能危及或損害個人或集體健康的因素或情況。