放置物品成實質佔用   終院指中院判決不正確

    商用單位變賣案維持初院判決

    【本報消息】在一宗商用單位司法變賣案中，原告購得單位後發現其被原業主以低於市場價的虛假租約出租，並且在交付後仍被物品阻礙使用。中級法院認為原告可採取措施使用，不應獲得損害賠償，因而減少初院判決的賠償金額。然而，終審法院指出，兩被告在單位內放置物品構成實質佔用，應承擔全部責任，不應將清空單位的責任轉嫁給原告，最終裁定初院判決正確，要求被告賠償。

    虛假租約妨礙交接

    在初級法院一宗財產清冊程序中，眾原告以三千八百多萬澳門元購得商用單位X的所有權，原業主為第一被告。當時的司法變賣通告未提及該單位有任何責任、負擔或租賃合同。

    然而，二○一八年四月廿三日，原告試圖接管單位時，發現第一被告已於一五年二月五日將單位租給第二被告，租期從一五年四月一日至二一年二月廿八日，月租僅為四千港元，遠低於市場價格的六萬港元。這份租約實為虛假。

    第一被告訂立合同後，仍繼續在單位內經營海味行。儘管一九年十二月五日通過司法命令將單位交給原告，但第一被告仍將物品留在單位內，妨礙原告正常佔有。

    中院判減賠償金額

    眾原告對兩被告提起訴訟，初級法院裁定訴訟理由部分成立，宣告兩被告的租賃合同因屬虛偽而無效，認定原告擁有該單位所有權，並要求兩被告支付自二○一八年四月廿三日起每月五萬澳門元，直至單位交還為止。此外，兩被告需支付從一八年四月廿三日至二○二一年五月廿三日的款項總額一百八十五萬元的法定遲延利息，直至全額支付為止。

    兩被告對判決不服，提起上訴。中院支持部分上訴理由，廢止初級法院關於支付款項的部分判決，改判被告需支付九十六萬六千多澳門元，並自第一審判決日起計算至完全支付的法定遲延利息。中院同時裁定眾原告的中間上訴因嗣後無用而消滅。

    第一被告向終審法院提起上訴，請求廢止或減少支付的上述九十六萬六千多元。原告亦對中院的判決提出質疑，提起從屬上訴。

    中院判決脫離實際

    終院審理此案時指出，中院認為自二○一九年十二月五日單位交付原告後，即使未完全清空，原告也可以採取措施使用，因此不應有損害賠償，減少初院判決金額。中院認為“單位未完全清空阻礙正常佔用”的理由不重要。

    然而，終院不同意這一見解，指出兩被告在單位放置的物品構成實質佔用，即使不是親身所為，但仍是唯一的過錯人，應對這種自願及故意造成的情況承擔完全責任。終院認為中院判決不正確，脫離實際情況，將清空單位物品的責任不當轉嫁給原告。

    終院裁定，被告上訴敗訴，原告的從屬上訴勝訴，確認初院裁決。