調控可加減  關注樓價走勢

    樓市走勢牽動全澳居民，政府提出樓市減辣措施後，各方密切留意市場變化。

    現行的樓市調控措施推出多年，主要以稅費及按揭成數兩大工具，提高置業成本門檻，促樓市降溫，但並非一步到位。第一階段辣招實施後，澳門樓市繼續受熾熱的經濟拉動，升勢未止，觸發加辣措施出台，疊加經濟環境逆轉、疫情衝擊等影響，樓市由高峰急轉直下。

    如今政府宣佈減辣措施，擬明年起購入第二套房不必繳納百分之五取得印花稅，並把按揭成數統一上限為七成。意味着對買入第二套房者，現樓按揭成數由總價三百三十萬內最高七成，將統一至上限七成，市場認同放寬措施有助換樓客上車。

    減辣措施整體朝向放寬，但多年來青年首置者可享受的扶持優惠，未來則退出市場。現時購入八百萬以下物業最高可享八至九成按揭，未來不設總價劃分，改為統一七成上限，對後來者等於提高入市門檻，難免有人歡喜有人愁。

    回看首置板塊長時間為市場所詬病，為符合首置可享受高按揭成數，成交單位佔大部分是八百萬以下範圍，結果符合總價的單位呎價不斷走高，大單位超出總額範圍則難以成交。受政策傾斜多年的細價樓，在扶持優惠退出後，將有何變化，宜密切留意。由於減辣措施明年起才實行，會否刺激首置者趕搭尾班車，有待觀察。

    市場關注明年起會否重燃樓市升勢，各方意見莫衷一是。有的認為樓市有成交難有升幅，有的擔心政策放寬引起市場反彈，尤其細價樓與大單位走勢背馳的因素消除，或令大單位價格止跌回穩。

    後市如何有待揭曉。從最新公佈住宅按揭拖欠比率有輕微上升跡象，樓市走向正常化需時。在風險為本原則下，銀行強調審慎批貸原則可以預見；疊加今年實施的個人信貸資料庫，增加貸款申請人的信貸記錄透明度，有助綜合評估還款能力，同時還要考慮高息環境持續的影響。故新做按揭成數會否普遍獲批指引上限的七成？

    樓市減辣後，逐歩回歸市場化，亦更着重置業者財務條件。

    春  耕