內地明確三政策   釋出樓市利好

    【中新社北京電】在中央政治局會議重磅定調三天後，中國住房和城鄉建設部發聲，再釋放樓市利好信號。

    廿七日深夜消息，住建部部長倪虹在近日召開的企業座談會上表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障民眾合法權益。

    除官方持續強調的“保交樓”，此番住建部提及落實好三項政策措施。

    逐降首套房首付比例

    其一，降低購買首套住房首付比例和貸款利率。

    在貸款市場報價利率(LPR)下調和首套住房貸款利率政策動態調整機制下，多地房貸利率調降。目前中國主要城市房貸利率已處歷史低位。據貝殼研究院監測，目前百城首套房貸利率已邁入“3時代”。今年七月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。

    從首付比例看，諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，當前，除北京、上海等城市首套房首付比例還在35%及以上，大多數城市首套房首付比例已降至20-30%，處較低水平。

    中指研究院市場研究總監陳文靜指出，短期看，一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行30%的二線城市或逐步降至20%的下限。同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率LPR加點數也存在下調可能。

    減免稅費降交易成本

    其二，改善性住房換購稅費減免。

    去年九月，中國官方發佈的《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》規定，去年十月一日至今年十二月卅一日，對出售自有住房並在現住房出售後一年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

    陳文靜表示，此次住建部強調，進一步落實好改善性住房換購稅費減免，預計後續針對換房需求的政策支持將會進一步加大。

    廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，稅收政策還可能有兩個調整方向：一是優化調整非普通住宅認定標準；二是熱點城市增值稅免徵期從五年降回兩年，以降低住房交易成本。

    其三，個人住房貸款“認房不用認貸”。對於改善性購房門檻高企的一線城市來說，個人住房貸款“認房不用認貸”政策力度較大。這也是此番三項政策中，關注度最高的政策。

    認房不認貸降低門檻

    “認房”是指銀行在發放住房按揭貸款時，考察購房家庭在擬購房地已擁有的住房套數；“認貸”則是查詢購房家庭在全國範圍內是否有房貸記錄，以確定是按首套還是二套房標準執行。兩者均考察的“認房又認貸”最為嚴格。目前中國一線城市和部分重點二線城市仍然嚴格執行“認房又認貸”政策。

    “認房又認貸”會大幅提升換房群體的首付門檻和成本。以北京為例，貝殼研究院指出，一套650萬元（人民幣，下同）的改善性住房（非普通住宅），在“認房不認貸”下，首付比例40%；在“認房又認貸”下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬元。不同認定標準下，房貸利率也有差異。以北京當前利率水平計，100萬元商貸，廿五年周期，等額本息還款方式，“認房又認貸”政策下貸款利息多付約9萬元。

    落地過程應因城施策

    58安居客房產研究院院長張波表示，此前市場上對於調整“認房又認貸”的呼聲較高。對一二線熱點城市來說，首套房認定標準的調整（即“認房不認貸”）一旦落地推行，則不少原來按二套執行的首付和利率標準，都有可能按首套執行，這能讓被誤傷的改善性需求得到相匹配的政策支持。

    總體而言，李宇嘉認為，此次三大支持性政策目的比較明確，即降低住房消費門檻、成本，釋放住房消費需求。需要注意的是，政策信號發佈後，後續還需要金融管理部門、各地方貫徹落實。具體落地過程應因城施策，各地會有先有後、政策力度有大有小。