都更法關於特別優先受償權的規定

    為業主支付重建費的人，其債權會受到法律的特別保障嗎？答案是會的。今天將會為大家介紹第十八／二〇二二號法律《都市更新法律制度》（下稱“都更法”）對此問題所作的規定。

    根據民法的一般規定，為業主支付其重建後獨立單位應攤分的重建負擔的人，對有關業主享有求償權，並且按“都更法”的特別規定，該求償權具有從該業主獲分配的重建後的獨立單位享有優先受償的權利。何謂優先受償權？根據《民法典》第七二八條的規定，優先受償權是指法律基於債權的形成原因而賦予特定債權人優先於其他債權人受償的權能，該優先受償權的成立無須取決於登記。因此，當樓宇重建後，如果業主不向支付重建費的債權人償還重建費，債權人可優先於業主的其他債權人，從業主獲分配的重建後的獨立單位享有優先受償權。

    值得注意的是，根據“都更法”第三十四條第三款的規定，上述債權人所享有優先受償權的順位優先於《民法典》第七三九條c）項（智力作品創作人的債權），根據《民法典》第七三八條及第七三九條的規定，在智力作品創作人的債權前，還有三項享有優先受償的債權，依次分別為：1）因訴訟開支而生的優先受償權（例如司法費）；2）因稅項而生的屬於澳門地區的債權（例如欠繳之不動產移轉印花稅）；及3）因某一導致民事責任的事實而生的受害人的債權（例如因工作意外而應獲得的賠償）。

    換言之，為業主支付重建費的債權人所享有的債權，其受償順位為第四，倘不存在上述三項債權，則其可優先於其他債權人從該業主獲分配的單位享有優先受償的權利。例如：業主因辦理該單位的繼承訴訟而欠下法院的訴訟費，以及欠甲五十萬元（假設這債權不具有任何優先受償權），那麼，如要從獲分配的單位行使優先受償權（例如從拍賣該單位的價金中獲得受償），則須首先償還法院的訴訟費，其次是償還有關重建費，再次才向甲償還五十萬元。

    此外，根據“都更法”第三十四條的規定，為業主支付重建費的債權人所享有的債權，亦優先於附在該獨立單位上的其他擔保（例如抵押權），即使該等擔保的設定先於此債權，又或該等擔保在“都更法”生效前設定亦然。例如：業主在重建前已將該單位抵押予銀行，但為業主支付重建費的債權人亦可優先於銀行而享有優先受償。

    在重建前，倘在獨立單位上設有擔保物權（例如已抵押予銀行）、用益物權或取得物權登記，那麼，法律如何保障該等權利擁有人的利益呢？下周再為大家介紹，敬請留意。

    註：本文內容主要參閱第十八／二〇二二號法律《都市更新法律制度》第三十四條；《民法典》第七三八及七三九條的規定。

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