房屋政策宜動態調整

    政府早前公佈《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》，對中遠期五階梯房屋需求作出預測，作為未來房屋供應規劃的依據。早在競選第五屆行政長官時，賀一誠就已在《參選政綱》提出“要研究構建合理的房屋置業階梯”，上任後首份施政報告後更明確“五個階梯房屋”的施政理念，即社會房屋、經濟房屋、夾心階層住房、長者公寓及私人樓宇的房屋政策，是今屆政府至關重要的惠民施政舉措。

    解決房屋非單靠數字

    房屋問題幾乎是歷屆政府首要解決的問題，是居民最為關心的迫切需要。但房屋問題不能單純以數字來解決，還要考慮更多的深層次需求，包括都市化更新和居住環境的改善、人口以及老齡化的改變、建設與經濟周期、居民財富結構的增減、交通可達度以及琴澳一體化融合等眾多的因素，要達至科學精準配給，需要更多的動態數據來支撐，再配合穩健發展的市場調節機制。

    從澳大的研究報告可以看出，現有及潛在的社會房屋供應量足以應付未來低收入家庭的需要，當中已考慮近年的經濟波動因素，對社屋恆常化申請不會構成壓力。長者公寓已由政府牽頭興建一千八百一十五個單位，未來計劃透過私人市場參與的方式提供約九百八十五個單位已滿足需求中間值，由於長者公寓被視為特殊需求，無論用什麼方法來增加供應，對整體房屋供應量亦不會構成任何影響。

    不存在長遠供應不足

    反而最觸動社會神經的是未來經屋和夾屋的供應量，任何增減都必須存在充份的理據。相比上屆政府，現屆政府有充足的土地供應，只要建造周期能追上，不存在長期供應不足的問題。澳大的研究報告亦推算出二○二五年及二○三○年經屋所需單位中值分別為五萬七千三百九十九及五萬九千九百四十九間。現時經屋總量已達三萬六千九百六十三間，而在建或規劃中的已可提供二萬三千九百五十間，兩者相加之數足以應付中期的需求，遠期由於還有時間緩衝，基本上供應沒有太大懸念。

    但值得留意的是，二○二一年經屋申請開隊共收到一萬一千四百九十四份申請表，約超過五千二百五十四個單位的一倍需求，當中個人申請佔最多達三千○四十七份，但一房供應只佔二百四十二間，一方面可見供應錯配仍然嚴重，另一方面不少潛在合資格申請者正觀望夾屋政策的推出，導致有可能申請量減少。夾屋作為私樓與經屋間的中間類型房屋，用作調節整體房屋供應便顯得至關重要，推算需求則更為複雜，所以更需要對經屋及夾屋總量及戶型作動態調整以滿足多變的需求。報告推算出由現在至二○二五年及二○三○年夾心房屋的需求數量分別為五千四百間及一萬○一百間，故本屆政府亦爭取目標推出先導性夾心房屋計劃。

    夾屋量兼顧私人市場

    一個負責任的政府當然不希望樓價高企，居民買不到私樓，正如習主席多次重申“房子是用來住的、不是用來炒的”。現時澳門私樓的空置率高達百分之七，大部分是一些大面積總價高的豪宅以及舊樓單位，市場實難以消化。總體房屋供應不能忽略百分之七十已擁有自置物業的家庭，房產是他們最重要的資產來源。故政府對夾屋推出的總量經多番的壓力測算，以防已擁有自置物業的家庭因樓價下跌而淪為負資產。不得不提的是，雖然現時經濟周期對房價有下行的壓力，但政府仍有可“減辣”這項不能輕易動用的“大招”，對樓市健康發展作最後穩定調節。“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”要滿足所有人的房屋需求，並不是一屆政府所能完成，但五階梯房屋正把目標導向正軌。

    澳門中華總商會理事長 馬志毅