研究預測未來公屋供應足

    澳大倡穩供經屋啓恆常申請

    【本報消息】政府早前公佈《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》，對未來五階梯房屋需求作出預測，作為未來房屋供應規劃的依據。有關研究參考了澳門大學等機構最新的研究成果。根據澳大《澳門未來房屋需求研究》的摘要文本顯示，有關研究利用現有數據假設、分析，推算出五層階梯房屋政策各類型房屋的需求值域。

    密切留意社屋需求

    針對社屋及經屋的推算，主要考量住戶的經濟狀況、以往的申請情況，並與住戶調查中住戶收入各個五等分組別的收入對比分析。研究團隊認為社屋的申請人主要來自全社會收入最低百分之十的住戶，潛在需求在全澳住戶總數百分之六點五至百分之十的區間浮動。經屋方面，剛性需求來自社會收入排位百分之十至百分之三十的住戶，非剛性需求則來自社會收入排位百分之三十至百分之五十的住戶。再考慮人口變化、經濟走向、區域融合及未來房屋政策等因素，建議社屋的未來需求量參考中間至上限值，即二五年的潛在社屋總需求為一萬七千三百九十四至二萬一千七百四十二戶，三○年為一萬八千一百六十六至二萬二千七百○八戶。經屋潛在總需求預測上下限值在二五年及三○年分別為五萬○四百四十一至六萬四千三百五十六戶，和五萬二千六百八十三至六萬七千二百一十六戶。

    目前可入住、在建單位及規劃中的社屋單位共二萬一千一百八十七個，接近需求預測上限值的二萬二千七百○八個，說明未來社屋供應較大機會可以滿足未來需求。然而，人口老齡化將衍生出更多因為經濟及家庭問題而需要申請入住社屋的長者戶，使社屋的潛在需求增加，必須密切注意當中的變化。經屋方面，現有、在建及規劃中的單位共六萬○九百一十三個，略高於三○年預測中間值的五萬九千九百四十九個，預期能夠有效滿足未來需求。研究團隊建議當經屋供應或預備供應充足時，可以參考社屋開放恆常性申請，增加開隊的頻率或公佈明確固定的申請時間表。除可以適時掌握潛在需求變動的趨勢，亦可以釋出永續穩定的信號，讓市民不會因為擔心未來的不確定性而出現恐慌性或過早申請的情況。

    夾屋八年需逾萬戶

    對夾屋的需求，研究團隊首先利用財務負擔能力分析需要夾屋的家團特徵，估算申請的家團佔比相當於八百萬或以下的住宅、按揭成數在八成或以上在樓宇交易中的比例，約為交易總宗數的百分之十點九七，折合每年對夾屋的需求在九百三十九至一千七百六十戶。在加入不同經濟情景，包括悲觀、平穩及增長等情況，估算夾屋最低需求為每年二百六十八戶。二二年至三○年間最大估算上限共一萬四千三百四十八戶，較中性的估算上限為七千七百三十七至一萬○九十三戶。

    私人住宅方面，發展商對需求較敏感，一般不會供應過多單位，居民亦會因應市場所提供的單位位置、種類及價格而決定是否購買。因此二一至三○年間私人單位新增需求的最大估算比現在多一萬一千二百三十四個單位。此需求並未包括以投資動機而買賣的單位，發展商會針對投資需求調整供應。

    長者公寓方面，利用人口結構變化、長者住戶數目及他們的居住和擁有物業狀況等數據推算，得出預測值分別為二五年一千八百四十五至三千八百○三戶，以及三○年二千一百三十一至四千六百二十二戶。考慮經濟未來走向、區域融合及未來房屋政策等因素，建議參考下限到中間值的估算區間，即二五年在一千八百四十五至二千八百二十四戶之間，三○年在二千一百三十一至三千三百七十七戶之間。

    研究又提到，受制於數據缺陷及較短的時間序列，加上現時澳門的宏觀經濟環境存在巨大變數，夾屋及長者公寓相關法規亦尚未有定案，對五層階梯房屋政策各類型房屋未來需求的估算將無可避免地出現誤差。政府宜因應經濟未來發展動向及相關政策法規的落實，適時調整更新房屋需求預測。若未來微觀及時間序列數據相對完備，則可以通過構建計量數學模型及利用回歸分析對澳未來房屋需求進行預測。