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當前報紙日期:
2019 11月9日 星期
 
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尋找都市更新的社會共識

秋 銘

    尋找都市更新的社會共識

    《都市更新法律制度》的公開諮詢正在進行,圍繞這個議題,社會上的聲音紛紛擾擾。有人滿心期望,認為舊樓換新屋指日可待;有人心存疑慮,擔心都市更新淪為地產商的狂歡。

    有人覺得,同意重建的業權百分比宜緊不宜鬆,有人卻主張進一步降低百分比為舊樓重建開路。不同人有不同的看法,激辯似乎不可避免。

    都更工作迫在眉睫

    但是,都市更新的討論真的找不到任何社會共識嗎?未必如此。只要對澳門舊區樓宇的現狀有所了解,包括居住環境、衛生狀況等,任何人都一定會同意,都市更新是必須進行的工作,而且是迫在眉睫的事情。

    同樣,從社會和諧的角度,所有人都一定發自內心地希望每一個都市更新項目能得到所有業權人支持。但大家明白,百分之百的業權同意是一個理想的目標,卻未必每次都能實現。那麼,當用盡方法都達不到百分百同意,而都市更新又必須推動時,大家都會接受,同意重建的業權百分比是可以適當調低的。這些就是所有人看得到的基本社會共識,因為大家都希望通過都市更新,讓澳門這座城市變得更好。

    降低百分比非倒退

    在大家認同適當調低業權百分比的大前提下,無論這個百分比具體設為多少,是百分之九十九,抑或諮詢文本中提出的百分之九十或百分之八十,或甚至某些人提出的更低比例,其實都會最終歸於一個問題:對於那些沒有同意的業權人,百分之一亦好,百分之二十亦好,法律究竟應當以怎樣的態度對待他們?

    這個問題看似棘手難答,算得上社會最大爭議,但並不妨礙我們得出幾點共識。首先,調低同意重建的業權百分比,並不代表要放棄追求百分百同意的理想目標。任何的都市更新項目從一開始就應該爭取所有人支持,因為只有人人都同意,才說明這個項目是最好的,是最符合全體業權人利益的,是最不會撕裂社會的。

    所以,無論是都更公司,還是私人發展商來做都市更新,都應當拿出一個具有充分誠意和誘因的方案來打動業權人,而非以賤價收屋逼迫舊區居民訂立“城下之盟”。這也正是大家期待都市更新法律制度在保障業權人方面必須劃出的底線。

    徵購制屬最後方法

    無論調低業權百分比,還是諮詢文本中的徵購制度,講到底只能是在上面提到“百分百同意”的理想狀態沒法實現之時才會用到的手段,也就是最終手段。所以,不能說都更公司或者私人發展商只要拿到最低比例的業權,就可以直接對還沒有同意的業權人徵購。徵購必須在用盡所有辦法都沒有辦法整合百分百業權的情況下,才採用的最後方法。

    何謂“用盡所有辦法”?舉個例子,假設都更公司用盡所有辦法,無論是親自上門、掛號信還是登報公告,都只是取到百分之九十九點九業權人的同意,但剩下百分之○點一的業權人不知所終,怎麼都找不到,那麼這種情況下就只能透過徵購來整合這部分業權。

    否則的話,都市更新項目就沒辦法做下去,這反而背離了我們上面所說“都市更新必須進行”的社會共識。

    各人補償公平訂定

    同時,我相信所有人都會同意的一點是,一部好的都市更新法律,必須平等對待所有的業權人。對業權人的補償,不管是“樓換樓”,還是現金補償,都應該是通過一個公平、公正、透明、公開的程序來訂定,都應該交由所有業權人根據自己的意願來選擇,而不應該存在“暗箱操作”或“厚此薄彼”。

    而無論是同意的業權人還是沒有同意的業權人,他們獲得的補償都應是一樣的,不會因為有人反對就得不到補償,或者得到的補償比其他同意的人要少。

    總言之,只要大家堅持這些共識,堅持要求“都市更新”法律制度體現出這些共識,那麼都市更新就會成為一個真正有益於澳門社會的好事,而不會走樣變為地產項目,更不會演化為造成社會不安穩的“病毒”。

    尊重多數人下推行

    我們希望每一次的都市更新項目都能在人人同意的和諧氛圍中推進,希望寫在法律文本中的徵購制度中永遠沒有被用到的那一刻。即使徵購真的出現,我們亦希望它能“在尊重絕大多數人意願的情況下,公平保障少數人的權益”,哪怕少數人沒有同意拆除舊樓,他也會得到充分、公平的補償,而不會被社會所拋棄。這樣才是體現基本法“依法保護私有財產權”的精神。須知,“依法保護私有財產權”正是我們這個社會的最大共識。

    秋  銘

    (法務局法律推廣及公共關係廳)

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